Tudo que você precisa checar antes da compra
Comprar imóvel na planta é seguro? Esta é a dúvida de muitas pessoas que desejam investir ou conquistar o primeiro imóvel. Essa modalidade pode trazer diversas vantagens, como prazos mais longos para pagamento, possibilidade de personalização e acesso a empreendimentos mais modernos.
No entanto, para que a compra seja realmente segura, é fundamental analisar cuidadosamente a reputação da construtora, verificar se existe o registro de incorporação do empreendimento, entender todas as cláusulas contratuais e claro, também acompanhar o cronograma da obra. Dito isso, aqui vão dicas valiosas para não errar na compra do seu imóvel na planta.
a) Verificando a reputação da construtora/incorporadora.
- Consulte o histórico de obras entregues.
- Veja reclamações em sites como Reclame Aqui.
- Pesquise processos judiciais (tribunal do seu estado – pesquisa pública).
- Consulte registros no CREA e CAU.
b) Cheque a documentação obrigatória no Cartório de Registro de Imóveis
Antes de vender na planta, a incorporadora obrigatoriamente deve registrar: Memorial de Incorporação Imobiliária. Esse documento contém:
- Matrícula do terreno
- Projeto aprovado
- Cronograma da obra
- Responsáveis técnicos
- Regime de tributação
- Regras do empreendimento
➡️ Esse é o documento mais importante. Sem ele registrado = não compre. Peça ao corretor a matrícula atualizada do imóvel com o registro da incorporação.
c) Verifique se há financiamento à produção
Construtoras sérias geralmente usam financiamento via banco (ex.: Caixa), onde o banco fiscaliza a obra. O nome disso é financiamento à produção. Isso aumenta a segurança porque:
- O banco só libera dinheiro conforme avanço físico da obra. Assim diminui risco de atraso e de abandono.
d) Confira o seguro e garantias
- Seguro de obra
- Seguro de responsabilidade técnica
- Garantias estruturais previstas na Lei 4.591/1964
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2. Como descobrir se existe Regime de Afetação?
O regime de afetação é previsto na Lei 10.931/2004. Ele separa o patrimônio da obra (terreno + valores pagos pelos compradores) da construtora. Se a construtora quebrar, o dinheiro da obra não entra na massa falida. Assim os próprios compradores podem terminar a obra. Onde verificar:
a) Na matrícula do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)
Peça a certidão de matrícula atualizada do empreendimento ou do terreno. Dentro dela deve constar algo como: “Incorporador institui o REGIME DE AFETAÇÃO sobre o empreendimento conforme Art. 31-A da Lei 4.591/64.” Se isso estiver lá → o empreendimento é afetado.
b) No Memorial de Incorporação Imobiliária
Também aparece na parte jurídica do memorial.
c) Pergunte diretamente à construtora
Construtoras sérias respondem sem problemas e apresentam documento comprovatório.
d) Verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação com SPE (Sociedade de Propósito Específico)
Nem toda SPE tem afetação, mas é comum. Dica prática: o que pedir ao corretor ou construtora. Peça estes documentos antes de assinar nada:
- Matrícula atualizada do imóvel (com a incorporação registrada)
- Memorial de incorporação
- Comprovante de instituição do regime de afetação (se existir)
- Cronograma físico-financeiro
- ARTs dos responsáveis técnicos
- Comprovante de financiamento à produção (caso exista)
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